Erfpacht bestaat al sinds de Romeinen, maar valt in België nog al te vaak onder de noemer ‘onbekend, onbemind’. Toch blijkt dat op andere toplocaties als Parijs, Londen, New York, Amsterdam en Barcelona erfpacht al flink ingeburgerd is. In Londen worden bijna alle appartementen verkocht via erfpacht.  Ook in België zijn gronden op toplocaties als de Kust of centrumsteden zeer duur, waardoor erfpacht de mogelijkheden groter maakt. Wij lichten daarom erfpacht graag voor je toe, waarbij we de vergelijking met volle en mede-eigendom voor je maken, en het geheel verduidelijken aan de hand van een korte case.

Erfpacht

Erfpacht

Erfpacht?

“Erfpacht is het zakelijk recht om gedurende een onbeperkte tijd (eeuwige duurbaarheid) het volle genots- en gebruiksrecht te hebben over een onroerend goed, exclusief de grond. De erfpachter heeft tijdens de duur van de erfpacht dezelfde rechten en plichten als de eigenaar. Voor het gebruik van de grond betaalt de erfpachter aan de grondeigenaar een jaarlijkse som geld, ook wel canon genoemd. Dit canon is fiscaal aftrekbaar.”
Anders gezegd: met erfpacht word je 100% notarieel eigenaar van de constructies van je appartement en kan je tot 30% besparen bij je aankoop. Op die manier kan je kiezen voor een groter appartement, een meer kwalitatieve inrichting, een aantrekkelijke ligging,… én hoef je het dure gronddeel niet te betalen.

Volle en mede-eigendom

Volle eigendom zal je waarschijnlijk het bekendste in de oren klinken aangezien de aankoop van vastgoed doorgaans volgens dit concept aan- of verkocht wordt. De klassieke verkoop gebeurt in volle eigendom. Dit wil zeggen dat je over de grond en het gebouw alle gebruiks- en genotsrecht hebt.

Ben je niet de enige eigenaar, maar heb je je eigendom met nog anderen aangeschaft, dan spreekt men over mede-eigendom. Dit komt op exact hetzelfde neer, alleen ben je mede-eigenaar samen met degenen waarmee je de eigendom aangekocht heeft.

Op papier is dit allemaal heel duidelijk: de grootte van je appartement, het aantal slaapkamers, met of zonder balkon of tuin,… In praktijk is dit heel wat meer, al ben je je daar (nog) niet van bewust. Naast de slaapkamers, keuken en de rest van het gebouw betaal je ook voor de grond. Niet je terras, maar louter het stukje van planeet aarde waarop je woning staat.

Canon

Wanneer je een appartement of woning koopt volgens de klassieke verkoop, dan betaalt je mee voor het aandeel in de grond. Jammer genoeg is deze grond eerder een ontastbaar gegeven, waar je appartement reeds op gebouwd staat. Je kan er geen tuinfeestje op geven, geen familiefeest en al zeker niet met je kinderen op voetballen. De grond heeft dus relatief weinig gebruikswaarde. Om dit probleem te vermijden gaat men opteren voor erfpacht. Vergeleken met de aankoopprijs van de grond valt je canon dus pakken lager uit.

Dankzij dit canon behoud je wel je oorspronkelijke volledige budget voor de aankoop van de constructie en zo worden je keuzemogelijkheden immens vergroot. Met het geld dat je uitspaart door in erfpacht te kopen kan je een groter appartement kopen, een betere locatie kiezen,… de voordelen zijn eindeloos.

Case over erfpacht

Laten we deze vergelijking eens omzetten in de praktijk, en er wat cijfers bij betrekken. Als je op zoek bent naar een appartement heb je zeker een budget voor ogen. In deze case beschikken we over een budget van € 200.000.

We veronderstellen dat grond-gebouw een ratio heeft van € 75.000 – 150.000.

Kiezen we ervoor om ons appartement klassiek te kopen hebben we dus een gebouw van € 150 000 en grond voor € 75 000. Als we kiezen voor erfpacht dan kopen we een gebouw van € 150.000 en “kopen we de grond voor € 0”, maar kiezen we ervoor om dit dure grondaandeel te besparen.

Op onze klassieke aankoop zijn onze kosten

Voor de grond

  • € 75.000 aankoop
  • Ereloon notaris (bv. € 5000)
  • 10% registratierechten (€ 7.500)

Voor een totaal van € 87.500

Voor het gebouw

  • € 150.000 aankoop
  • Architect kosten (bv. € 9000)
  • Aanhorigheidskosten (bv. € 9000)
  • 21% BTW (€ 31.500)

Voor een totaal van € 199.500

Indien we kiezen voor een aankoop met erfpacht betalen we:

Voor de grond

  • € 0 aankoop, jaarlijkse canon van 1,5%
  • Ereloon notaris (bv. € 5000)
  • 2% registratierechten  = 4.455

Voor een totaal van € 9455

Voor het gebouw

  • € 150.000 aankoop
  • Architect kosten (bv. € 9000)
  • Aanhorigheidskosten (bv. € 9000)
  • 21% BTW (€ 31.500)

Voor een totaal van € 199.500

Totaal voor bovenstaande appartement via klassiek  aankoop: € 287.000

Totaal voor bovenstaande appartement via erfpacht = 9.455 + 199.500=208.995

Deze aankoop bespaart je maar liefst 80.000 euro.

Indien je dit bedrag gebruikt om de pacht te betalen,

ZONDER rekening te houden met

  • opbrengsten van je € 80.000 en
  • de fiscale aftrekbaarheid van je canon

Fiscale voordelen

  1. Dankzij het feit dat je de grond niet dient aan te kopen, spaar je een groot bedrag uit. Daardoor kan je je richten op betere locaties die nu veel betaalbaarder zijn. Je betaalt dan wel jaarlijks of maandelijks een canon, toch zit daarin net het voordeel. Het is namelijk zo dat 40 tot 50% van dit bedrag fiscaal aftrekbaar is, afhankelijk van de persoonlijke situatie van de erfpachtnemer. Indien je aankoopt via een vennootschap is dat 100% aftrekbaar.
  2. Bij aankoop betaal je geen 10% aan registratierechten, maar een luttele 2%, dat bespaart je al een hele hoop centjes.

 

GEBRUIKSRECHTEN

Boezemt de gedachte dat ‘de grond niet van jou’ is, je angst in? Lees dan zeker verder. Recapituleren we even terug naar de definitie van erfpacht, dan leert ons die dat de pachter de gebruiks- en genotsrechten van het onroerend goed verkrijgt en hij daar m.a.w. eigenaar van is. Een voorbeeld verduidelijkt.

Stel, je buurman heeft een weiland en je beschikt over een melkkoe. Het weiland is ‘de grond’, je melkkoe ‘de constructie’. Je komt met je buurman overeen dat je hem jaarlijks een canon betaalt en zet je koe op het weiland. Je bent en blijft dus eigenaar van die koe. Geeft ze melk en verkoop je die, dan ontvang jij daarvan de opbrengsten. Niet je buurman. Die heeft niets te maken met de koe, net zoals de grondeigenaar niets met je appartement te maken heeft. Verkoop je je koe, dan krijg jij daarvan de opbrengsten. Niet je buurman. Hetzelfde geldt bij de verkoop van je appartement.

De grondeigenaar staat zijn gebruiksrechten van het appartement dus aan je af, doordat je hem het canon betaalt. Hij kan dus nooit zomaar terug eigenaar worden van het appartement. Eens je hebt aangekocht in erfpacht, gelden dezelfde regels voor de grondeigenaar als voor een volslagen onbekende. Je bent eigenaar en kan je appartement verkopen of verhuren wanneer je dat wenst, de grondeigenaar heeft daar niets over te beslissen.

EEUWIG VERLENGBAAR

Erfpacht wordt aangegaan voor 99 jaar, dus wat daarna denkt u? Wel, door de clausule altijd te kunnen verlengen zal de boer waarschijnlijk nooit meer zijn land kunnen gebruiken, tot je zelf het contract wenst te beëindigen. Hijzelf kan zich wel kandidaat stellen om bij een eventuele verkoop het onroerend goed terug te kopen, maar daarbij zal ook hij de minimum prijs moeten betalen die door een erkend schatter opgesteld wordt.

  1. Ja maar, en mijn (klein)kinderen dan? Wel, als je aankoopt in erfpacht, dan kan je dat op eender welke leeftijd doen (mits het nodige kapitaal natuurlijk). Ben je 40 jaar en koop je een appartement in erfpacht, dan zullen je kinderen en kleinkinderen daar zeker ook nog van genieten. Ben je iets ouder en beslis je op je 65ste in erfpacht te kopen, dan zullen nog meer generaties daar van kunnen genieten. Je bent wel degelijk evenveel eigenaar bij erfpacht, als bij volle eigendom, en dat voor 99 jaar. Koop je dus op je 40ste in erfpacht, dan zullen je kinderen, kleinkinderen en wie weet zelfs achterkleinkinderen (99 jaar later)  er dus zeker ook van kunnen meegenieten. En die som gaat continu door, aangezien erfpacht eeuwig verlengbaar is. Het is dus een ideale manier om je spaarcenten ook na je pensioen veilig te stellen, aangezien je kinderen er dus minder successierechten op betalen.
  2. Hierdoor kan je de overschot van je budget investeren of spenderen aan een extraatje. Misschien kan je er de sportwagen mee kopen die je al jaren wilde, of enkele vakanties nemen.

Waarde

Verkopen, verhuren, afbreken of terug heropbouwen? Aan jou de keuze. Kies je er wél voor om je appartement te verhuren, geniet je zelf van bijkomende voordelen. We verduidelijken deze aan de hand van een simpel cijfervoorbeeld.

Uit verscheidene bronnen, waaronder FOD Economie, blijkt dat de vastgoedmarkt een booming business is. Hierbinnen kenden de prijzen de afgelopen 100 jaar een stijgende trend, met een gemiddelde van 7% per jaar. Dit jaarlijks stijgingspercentage komt na 10 jaar neer op ongeveer een verdubbeling in de waarde van je aangekochte vastgoed. In het voorbeeld behandelden we eenzelfde appartement (dezelfde ligging, grootte,…). Door in volle eigendom aan te kopen, betaal je dus meer voor dit appartement, gezien de aankoopprijs van de grond. Dit valt weg bij erfpacht, dus dien je aan de kust slechts de helft te betalen voor hetzelfde vastgoed (gezien de grond er ongeveer 40 à 50% bedraagt van je budget).

De berekeningen tonen ons dat in beide gevallen je appartement om de 10 jaar ongeveer verdubbelt in waarde. Beslis je echter om het appartement na enkele jaren te verkopen, dan kan je je de vraag stellen in welk van de twee gevallen jouw doelgroep het grootst is. Heb je in volle eigendom een appartement gekocht voor € 200.000 en wil je dat 20 jaar later verkopen, dan zal het al snel € 800.000 waard zijn. Datzelfde appartement, aangekocht in erfpacht aan een prijs van € 100.000, zal op hetzelfde moment € 400.000 waard zijn. Meer mensen beschikken namelijk over een budget van € 400.000, dan het dubbele daarvan. Je zal dus meer potentiële kopers hebben in het geval van erfpacht, dan bij volle eigendom.

WAT BIJ VERHUUR?

Om te verkopen zit je dus beter bij erfpacht. Maar wat als je niet wil verkopen, maar wel wil verhuren? Is erfpacht dan nog steeds zo voordelig? Wel, als we, verder bouwend op ons cijfervoorbeeld, nu ons appartement willen verhuren, dan dienen we daarbij onze aankoopprijs mee in rekening te brengen. We verhuren hetzelfde appartement, dus het huurrendement zal gelijklopend zijn (€ 800/maand). Bekijk je nu de aankoopprijs, dan zie je dat die in het geval van erfpacht 50% lager ligt dan deze in volle eigendom. Is het huurrendement dan nog steeds zo gelijklopend voor u? Ook hier levert erfpacht je dus een dubbel rendement. Voor de helft van de aankoopprijs ontvang je dus evenveel huur.

Je ziet, erfpacht heeft dus heel wat voordelen met als rode draad dat je als erfpachter hetzelfde kan en mag doen als eigenaars van een appartement inclusief grond. Je betaalt minder, voor meer voordelen. Als je de keuze hebt, zou je dan eerder voor volle eigendom of voor erfpacht kiezen?